第524章 陷阱和机会 (第1/2页)
　　
　　罗阳不是圣人，该享受的绝不浪费。
　　
　　但是绝不沉溺于温柔乡，事毕就连夜赶回阳市。
　　
　　一路上，没有丝毫睡意，倒不是在回味厂妹的美好，而是在想刘海山。
　　
　　自己认下的这位大哥，搞不好以后还会栽跟头，而且就是在澳门。
　　
　　以他的性格，也不好明着劝。
　　
　　真就只能走一步看一步了。
　　
　　离开昆山的时候就已经十二点出头了，回到阳市家里，洗漱上床睡觉已经是凌晨三点半。
　　
　　第二天上午起得晚，罗阳索性就没去正阳集团，直接到阳光文旅转一圈。
　　
　　这一转，就转出问题来了。
　　
　　“这稿图纸是规划那边给出的意见？”
　　
　　本来黄志宏兴致冲冲，还拿了最新稿的规划草图来给罗阳汇报近期工作推进情况，以为可以博得老板的夸赞。
　　
　　但是没料到罗阳看完之后非但没有喜悦之色，反而一脸的严肃表情。
　　
　　“为什么替换了我们原来递交的方案？”
　　
　　罗阳的目光盯在图纸上，一边看草规，一边黄志宏向发出质问。
　　
　　在和市里讨论这个项目的时候，阳光文旅自己先弄了一份规划草图，在前几次谈判的时候，已经基本达成了一致意见。
　　
　　按照双方草签的协议，市里规划部门和国土部门只要按照这一稿草图进行微调（林业用地和基本农田不能动），后面就是征用、拆迁和报批、评估、挂牌的手续了。
　　
　　现在突然拿出一搞新的草规图出来，而且还是埋着隐患的，罗阳怎么开心？
　　
　　“董事长，是这么回事。”
　　
　　黄志宏不知道罗阳皱眉的原因，急忙解释道：“咱们最初递交上去的草规图里，关于旅游项目这一块基本没有大的变动，但是在康养地产这一块，规划也已经出了一搞草图征询国土的意见”
　　
　　“你是说这稿变动方案是国土那边的意见？”
　　
　　现在才2012年，国土和规划还没有合并，项目意见需要从规划流转到国土征询意见。
　　
　　罗阳微微愣了一下，随后看向黄志宏道：“变动是什么时候的事情，国土那边谁提出的意见，为什么这么大的事情没有及时向我汇报？”
　　
　　一连三问，让黄志宏脸都红了起来。
　　
　　“董事长，是上周二的时候，我让老董去国土催意见，国土唐局把我喊了过去，是他提出的方案，当时以为可以帮公司节省下来一半的土地款，所以就想着等您周末回来邀功一下.”
　　
　　黄志宏虽然不知道这份方案出了什么问题，但看到罗阳现在的脸色也知道不妥了，于是老老实实的汇报了前因后果，并把自己想邀功的心态也说了出来。
　　
　　“这是唐局提出来的修改方案？”
　　
　　罗阳一时间怔住了。
　　
　　“啪！”
　　
　　安静了许久之后，罗阳点燃了一支烟，随后脸色才缓和下来。
　　
　　他示意黄志宏道：“坐下来说吧。”
　　
　　“哚哚哚”
　　
　　手指在A1规格的蓝图上敲了敲：“知道里面的隐患在哪里吗？”
　　
　　让黄志宏说旅游项目上的专业知识，他肯定头头是道，但是要他分析房地产开发里的坑，他绝对懵逼。
　　
　　所以老老实实的摇了摇头。
　　
　　“项目西面原来是一片废弃的矿坑，不涉及征用以及拆迁上的困难，国土本身对这样的废弃矿坑也有生态修复的义务，所以国土方面想着把这块丢给我们，既做到一分钱不花的解决了废弃矿坑的问题，也能拿到一些土地出让金。”
　　
　　罗阳解说给黄志宏听：“对于我们而言，一块块散落的废弃矿坑圈起来变成建设用地，节省了用地指标，而且这样的土地供应给我们，价格也便宜，表面上看起来和政府取得了双赢的局面，但是”
　　
　　说到这里的时候，罗阳再次看了看桌面上的图纸，忍不住叹了口气。
　　
　　说实话，要不是自己以前遇到过这样的天坑，或许也会忍不住占这个便宜，顺带把黄志宏夸奖一顿，然后还要去感谢唐局一番。
　　
　　原本计划里，西蜀镇的文旅项目包含两部分内容，主体核心是旅游项目，整体范围包含选址范围那座山。
　　
　　另外一部分内容从拆迁里衍生出来，罗阳打算在当地搞一个新农村样板出来，顺带借用拆迁安置多余的土地搞一部分别墅出来，作为康养地产部分。
　　
　　所以在最初规划草案里，罗阳圈定的选址地靠近项目附近村落，面积大概在250亩左右。
　　
　　其中100亩作为拆迁安置，弄成农村自建房的形式，这些房子坐落于主干道一侧，将来也可以方便村民们搞成农家乐，带动山里的经济发展。
　　
　　剩下150亩就是开发主体，建成带院子的独栋别墅，将来销售给那些有周末度假、养老、康养等需求的客户。
　　
　　这250亩土地虽然不连在一起，但也只分成了两大块。
　　
　　现在按照国土那边调整的意见，将土地挪到了不远处的废弃矿坑，建设用地就分成了大大小小17块，全部加在一起，总的用地面积变成了147.5亩。
　　
　　为什么会变少了呢？
　　
　　因为道路和绿化等，全都圈到了出让土地的红线以外！
　　
　　这就相当于在原有250亩地块里抠出来147.5亩建设用地一般。
　　
　　原本还不好操作，因为土地面积缩小，想要建设同等面积的建筑，需要提高容积率，现在可好，因为罗阳这边开发的不是农村自建房就是别墅，还都带院子，本身容积率连1.0都满足不了。
　　
　　所以就有了抠地的空间。
　　
　　真是天才的想法！
　　
　　至少在现在看来，这个方案的确属于省钱省指标的天才想法，而且还能顺利操作下来。
　　
　　但是问题会随着时间的变化而变化。
　　
　　等到规划和国土合并，天上高分辨卫星出来，违规用地超出4cm*4cm，不出一周，上面要求督查违规的文件就会发到县市一级的自规部门。
　　
　　因为抠地，小区内通行道路全部建设在红线外面，百分百被判定为违规用地！
　　
　　罗阳就从同行那边听说过类似项目，还是头部地产公司做的，最后被要求补土地出让金。
　　
　　这个补偿还不是以当时出让金价格来计算，而是以判定补偿当年、当地土地的价格，计算方式是用原有用地进行一次评估，再用包含了红线外道路以及绿化的范围进行一次评估，两次评估的差价就是补偿标准。
　　
　　在自规部门看来，不仅仅是超红线用地的问题，因为道路和绿化建设在红线外，无形中降低了小区的建筑密度，增加了小区绿化率，使得小区建筑的价值得到提升，所以要用差价法来评判补偿金。
　　
　　前前后后为了搞定这件事，牵扯进去无数精力不说，就因为这个标准，那家头部地产公司为此补缴土地款1.27个亿。
　　
　　相当于整个开发项目没赚一分钱
　　
　　所以罗阳在看到这份新方案的时候，脑子里一下子勾连起记忆碎片。
　　
　　
　　
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